21 luglio 2011
Condomino: novità alle porte.
Nei condomini ci sono molti conflitti, che coinvolgono i legali? Nel 2007 i procedimenti civili che sono arrivati in giudizio sono stati 184.215 ma solo il 20% di queste cause riguardano reali controversie condominiali: tutte le altre si concludono o in fase stragiudiziale, con scambio di lettere tra avvocati o in assemblea condominiale. Il 65% delle controversie che arrivano davanti al giudice riguarda il pagamento delle quote condominiali e il loro in continuo aumento (+ 8,2%).
Finalmente sono in arrivo rilevanti novità che cambieranno il quadro legislativo di riferimento. È stata infatti creata un'apposita Commissione che ha redatto un Decreto delegato da sottoporre alla Commissione Giustizia e quindi alle Camere. Secondo alcune indiscrezioni sembra che il decreto possa avere molte probabilità di essere approvato in quanto si fonda su un sostanziale accordo tra i diversi gruppi parlamentari. Una delle principali novità proposta dal Decreto riguarda l'obbligo per l'amministratore di agire nei confronti di chi non paga le quote condominiali. Finora, in tali situazioni, la scelta se ricorrere al giudice veniva lasciata alla sensibilità dell'amministratore. In altre parole l'amministratore, conoscendo i condomini, poteva valutare se agire per recuperare le quote non pagate ma soprattutto valutare liberamente le tempistiche di un'eventuale azione giudiziale, per esempio temporeggiando, valutando che il mancato pagamento fosse solo un semplice ritardo. La riforma, invece, imporrà all'amministratore di agire entro quattro mesi per la riscossione forzata di quanto dovuto al condominio. In caso contrario l'amministratore commetterà una grave irregolarità nell'esercizio del suo mandato, situazione che rappresenterà un valido motivo per la richiesta da parte dei condomini della revoca del suo mandato stesso. E' facile prevedere che quando questa normativa entrerà in vigore aumenteranno le cause civili.
Il Decreto non si limita a questa norma ma prevede altre novità:
• No all'antenna selvaggia: per istallare un'antenna che modifica l'aspetto dell'immobile occorrerà informare l'amministratore che dovrà convocare un'assemblea per decidere le modalità dell'intervento.
• Modifica dello stato giuridico/patrimoniale delle parti comuni anche senza l'unanimità dei condomini: per esempio la possibilità per la maggioranza di decidere la vendita dell'appartamento del portiere, quando tale operazione rappresenti l'interesse del condominio.
• Semplificazioni burocratiche per la richiesta di distacco del proprio impianto di riscaldamento da quello centralizzato.
• Inquilino in assemblea: l'inquilino potrà partecipare alle assemblee e votare al posto del proprietario per le questioni che riguardano le spese ordinarie.
• Semplificazioni per le ispezioni che gli amministratori debbono fare negli appartamenti dei condomini per verificare che siano rispettate le condizioni di sicurezza.
• Esecuzione delle delibere dell'assemblea condominiale da parte dei condomini: i singoli condomini, se l'amministratore non esegue le delibere condominiali, possono diffidarlo a procedere e se l'inadempienza si protrae per trenta giorni possono assumere la gestione della realizzazione della delibera con diritto poi al rimborso delle spese.
Finalmente sono in arrivo rilevanti novità che cambieranno il quadro legislativo di riferimento. È stata infatti creata un'apposita Commissione che ha redatto un Decreto delegato da sottoporre alla Commissione Giustizia e quindi alle Camere. Secondo alcune indiscrezioni sembra che il decreto possa avere molte probabilità di essere approvato in quanto si fonda su un sostanziale accordo tra i diversi gruppi parlamentari. Una delle principali novità proposta dal Decreto riguarda l'obbligo per l'amministratore di agire nei confronti di chi non paga le quote condominiali. Finora, in tali situazioni, la scelta se ricorrere al giudice veniva lasciata alla sensibilità dell'amministratore. In altre parole l'amministratore, conoscendo i condomini, poteva valutare se agire per recuperare le quote non pagate ma soprattutto valutare liberamente le tempistiche di un'eventuale azione giudiziale, per esempio temporeggiando, valutando che il mancato pagamento fosse solo un semplice ritardo. La riforma, invece, imporrà all'amministratore di agire entro quattro mesi per la riscossione forzata di quanto dovuto al condominio. In caso contrario l'amministratore commetterà una grave irregolarità nell'esercizio del suo mandato, situazione che rappresenterà un valido motivo per la richiesta da parte dei condomini della revoca del suo mandato stesso. E' facile prevedere che quando questa normativa entrerà in vigore aumenteranno le cause civili.
Il Decreto non si limita a questa norma ma prevede altre novità:
• No all'antenna selvaggia: per istallare un'antenna che modifica l'aspetto dell'immobile occorrerà informare l'amministratore che dovrà convocare un'assemblea per decidere le modalità dell'intervento.
• Modifica dello stato giuridico/patrimoniale delle parti comuni anche senza l'unanimità dei condomini: per esempio la possibilità per la maggioranza di decidere la vendita dell'appartamento del portiere, quando tale operazione rappresenti l'interesse del condominio.
• Semplificazioni burocratiche per la richiesta di distacco del proprio impianto di riscaldamento da quello centralizzato.
• Inquilino in assemblea: l'inquilino potrà partecipare alle assemblee e votare al posto del proprietario per le questioni che riguardano le spese ordinarie.
• Semplificazioni per le ispezioni che gli amministratori debbono fare negli appartamenti dei condomini per verificare che siano rispettate le condizioni di sicurezza.
• Esecuzione delle delibere dell'assemblea condominiale da parte dei condomini: i singoli condomini, se l'amministratore non esegue le delibere condominiali, possono diffidarlo a procedere e se l'inadempienza si protrae per trenta giorni possono assumere la gestione della realizzazione della delibera con diritto poi al rimborso delle spese.
